Quando a Lei do Inquilinato não se aplica?

Última revisão em abril de 2025.

 

Embora a Lei nº 8.245/1991, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, regule amplamente as locações urbanas de imóveis residenciais e comerciais, existem situações específicas em que ela não se aplica ou se aplica de forma limitada.

É essencial conhecer essas exceções para que locadores, locatários e profissionais do mercado imobiliário possam atuar com segurança jurídica adequada e prevenir eventuais conflitos.

A seguir, destacamos e detalhamos os principais cenários em que a Lei do Inquilinato não é aplicável:

 

Imóveis de Uso Temporário (Locações por Temporada)

As locações de imóveis destinadas a uso temporário, como casas de praia, chalés, apartamentos para turismo, trabalho temporário ou cursos — são reguladas por regras específicas, previstas dentro da própria Lei do Inquilinato, mas com um regime jurídico especial.

Características principais da locação por temporada:

• Prazo máximo: 90 dias.
• Objetivo: Atender necessidades transitórias de moradia, sem intenção de residência definitiva.
• Formalização: Contrato escrito, com prazo determinado.
• Facilidades para o locador: Em caso de não desocupação, o despejo pode ser requerido em ação judicial mais simplificada.

Embora prevista na Lei do Inquilinato, a locação por temporada possui tratamento tão distinto que, na prática, segue um regime próprio.

 

Imóveis de Uso Comercial com Contratos Específicos

A Lei do Inquilinato também disciplina locações comerciais. Contudo, existem modalidades contratuais atípicas que podem escapar da aplicação direta da lei, tais como:

• Built to Suit (contrato de construção sob medida):
  Previsto no artigo 54-A da Lei nº 8.245/1991, este tipo de contrato estabelece que o imóvel seja construído ou adaptado conforme a necessidade do locatário, com regras específicas para rescisão e prazos mínimos de vigência.
• Locações empresariais com cessão de ponto comercial:
  Nessas hipóteses, questões envolvendo o ponto comercial podem demandar a aplicação do Código Civil e normas próprias do direito empresarial.
• Comodato de imóvel comercial:
  Caso a cessão do imóvel ocorra a título gratuito (sem aluguel), será regida pelas normas do Código Civil sobre comodato, e não pela Lei do Inquilinato.

 

Imóveis Pertencentes a Instituições Públicas

Imóveis públicos, pertencentes à União, Estados, Municípios, autarquias ou fundações públicas, não se submetem integralmente à Lei do Inquilinato.

Particularidades:

• A utilização desses imóveis geralmente segue regras próprias, previstas em legislações específicas, como a Lei de Licitações (Lei nº 14.133/2021) ou normas internas de cada entidade.
• É comum que a ocupação dependa de procedimentos administrativos específicos (licitação, autorização, concessão de uso).
• A inadimplência e a retomada do imóvel público não se resolvem por despejo, mas por revogação do ato administrativo ou outras medidas judiciais próprias.

 

Contratos Celebrados Antes da Vigência da Lei do Inquilinato

Os contratos firmados antes de 18 de outubro de 1991 (data da entrada em vigor da Lei nº 8.245/91) podem ainda se submeter às regras anteriores, notadamente ao Decreto nº 24.150/1934 e à antiga legislação sobre locações.

Importante:

• Com o passar do tempo, a maioria desses contratos já foi renovada ou adaptada à nova legislação.
• Em casos residuais, cláusulas contratuais antigas podem prevalecer, desde que não contrariem normas atuais.

 

Locações em Condomínios com Regulamentos Específicos

Alguns condomínios possuem regimentos internos que impõem regras adicionais às locações de unidades, tais como:

• Proibição de locação de curto prazo (tipo Airbnb).
• Exigência de aprovação prévia do locatário.
• Normas sobre uso de áreas comuns.

Embora o condomínio não possa impedir a locação em si, pode estabelecer condições de convivência para os locatários.

Tais normas devem ser respeitadas em conjunto com a Lei do Inquilinato.

 

Acordos Extrajudiciais entre Locador e Locatário

É possível que as partes, mediante acordo formal (extrajudicial e respeitando os limites da legislação), criem condições específicas que complementem ou ajustem o que dispõe a Lei do Inquilinato.

Exemplos de cláusulas permitidas:

• Pactuar reajustes de aluguel diferentes dos índices usuais.
• Antecipar a devolução do imóvel com multa reduzida.
• Estipular renúncia parcial de prazos, em contratos comerciais.

Atenção:

A autonomia privada é limitada e não se pode excluir direitos essenciais previstos em lei, como o direito de renovação em contratos comerciais ou garantias mínimas em locações residenciais.

 

Atenção Especial: Princípios Gerais do Direito Civil

Mesmo quando a Lei do Inquilinato não é aplicável diretamente, as relações de locação continuam sujeitas aos princípios gerais do direito civil, tais como:

• Boa-fé objetiva;
• Função social do contrato;
• Equilíbrio contratual;
• Proibição do enriquecimento ilícito.

Dessa maneira, ainda que regidas por normas diversas, as relações locatícias exigem comportamento ético, transparente e respeitoso entre as partes.

 

Conclusão

O conhecimento das situações em que a Lei do Inquilinato não se aplica é fundamental para a correta elaboração, negociação e execução de contratos de locação.

Seja no aluguel de imóveis para temporada, na ocupação de bens públicos ou na celebração de contratos atípicos, entender o regime jurídico aplicável é a melhor forma de garantir segurança jurídica e evitar litígios.

Em casos de dúvida, recomenda-se sempre a consulta a um advogado especializado em direito imobiliário.