Entendendo a TIR com uma História Prática
Se você já leu o post “TIR: O Segredo para Investir Melhor em Imóveis”, sabe que a taxa interna de retorno é uma das ferramentas mais poderosas para quem deseja investir com inteligência no mercado imobiliário.
Agora, se chegou aqui de surpresa, recomendo fortemente a leitura desse conteúdo anterior para entender o contexto completo e o porquê da TIR ser tão fundamental na análise de investimentos imobiliários.
Este post tem um objetivo simples e direto: mostrar, de forma prática e didática, como calcular a TIR no Excel ou Google Sheets, usando uma história realista que facilita a compreensão até para quem nunca fez esse tipo de cálculo.
Como Calcular a TIR no Excel: A Jornada de Ana
Vamos acompanhar a trajetória de Ana, uma investidora que decidiu apostar em um imóvel para garantir renda e valorização.
Veja como cada etapa da sua jornada se transforma em um fluxo de caixa, e no final, como calcular a TIR desse investimento.
O Começo: Compra e Reformas
- Janeiro/2021: Compra do imóvel por R$ 120.000 (saída de caixa)
- Fevereiro/2021: Gasta R$ 10.000 em documentação e reformas (saída de caixa)
Período de Locação
- Março/2021 e Abril/2021: Sem aluguel (fluxo de caixa zero)
- Maio/2021 a Abril/2023: Recebe R$ 1.000 líquidos de aluguel por mês, durante 24 meses (entrada de caixa)
- Maio/2023 a Dezembro/2023: Aluguel reajustado para R$ 1.100 líquidos por mês, durante 8 meses (entrada de caixa)
Custos ao Longo do Tempo
- Janeiro/2022: Paga R$ 1.500 em IPTU e manutenção (saída de caixa)
- Janeiro/2023: Paga novamente R$ 1.500 (saída de caixa)
Venda do Imóvel
- Janeiro/2024: Vende o imóvel por R$ 155.000 (entrada de caixa)
- Desconta R$ 5.000 de taxas e impostos sobre a venda (saída de caixa)
Veja como ficou o Fluxo de Caixa:
| Período | Fluxo de Caixa (R$) | Observação |
| jan/21 | -R$ 120.000,00 | Compra do imóvel |
| fev/21 | -R$ 10.000,00 | Documentação e reformas |
| mar/21 | R$ 0 | Vacância |
| abr/21 | R$ 0 | Vacância |
| mai/21 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| jun/21 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| jul/21 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| ago/21 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| set/21 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| out/21 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| nov/21 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| dez/21 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| jan/22 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| jan/22 | -R$ 1.500,00 | IPTU/manutenção |
| fev/22 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| mar/22 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| abr/22 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| mai/22 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| jun/22 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| jul/22 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| ago/22 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| set/22 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| out/22 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| nov/22 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| dez/22 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| jan/23 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| jan/23 | -R$ 1.500,00 | IPTU/manutenção |
| fev/23 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| mar/23 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| abr/23 | R$ 1.000,00 | Aluguel mensal |
| mai/23 | R$ 1.100,00 | Aluguel Reajustado |
| jun/23 | R$ 1.100,00 | Aluguel Reajustado |
| jul/23 | R$ 1.100,00 | Aluguel Reajustado |
| ago/23 | R$ 1.100,00 | Aluguel Reajustado |
| set/23 | R$ 1.100,00 | Aluguel Reajustado |
| out/23 | R$ 1.100,00 | Aluguel Reajustado |
| nov/23 | R$ 1.100,00 | Aluguel Reajustado |
| dez/23 | R$ 1.100,00 | Aluguel Reajustado |
| jan/24 | R$ 150.000,00 | Venda líquida (155.000 – 5.000) |
Passo a Passo: Calculando a TIR no Excel
- Monte a tabela acima em uma coluna do Excel, mês a mês, colocando os valores negativos para saídas e positivos para entradas.
- Digite a fórmula para calcular a TIR mensal, selecionando a coluna com os valores do fluxo de caixa (em nosso exemplo B2 à B40):
- Em português:
=TIR(B2:B40) - Em inglês:
=IRR(B2:B40)
- Em português:
(No Google Sheets, use a função conforme o idioma da sua conta.)
- Pressione Enter.
O Excel ou Google Sheets irá calcular automaticamente a taxa interna de retorno mensal desse investimento. - Para saber a TIR anual a fórmula é:
TIR anual:=(1 + TIR mensal)^12 - 1
Resultado do Cálculo:
| TIR MENSAL: | 0,94% |
| TIR ANUAL | 11,82% |
Dicas Práticas:
- O investimento inicial (saída) deve ser negativo e os recebimentos positivos.
- Os fluxos de caixa precisam estar na ordem cronológica.
- Se houver meses sem recebimento, insira “0” para manter a sequência correta.
Comparando a TIR da Ana com a Selic Atual
Antes de concluir a análise da jornada da Ana, é fundamental comparar a taxa interna de retorno (TIR) Anual do seu investimento imobiliário com uma referência clara do mercado: a taxa Selic, atualmente em 15% ao ano (jul/2025).
Por que comparar com a Selic?
A Selic é a taxa básica de juros da economia brasileira e serve como parâmetro para diversas aplicações de renda fixa, como Tesouro Direto, CDBs e fundos DI.
Investimentos que oferecem rentabilidade próxima ou inferior à Selic geralmente são considerados menos atrativos, já que a renda fixa possui liquidez, baixo risco e exige pouco esforço do investidor.
Tabela Comparativa: TIR da Ana vs. Selic
|
Alternativa |
Rentabilidade Anual (%) |
Observações |
|
Imóvel da Ana (TIR anual) |
11,82% |
Inclui aluguel, valorização e custos |
|
Selic em jan/24 (*) |
14,75% |
Liquidez, baixo risco, sem esforço |
(*) Valor fictício para fins didáticos
Interpretação da Comparação
Se a TIR anual do investimento da Ana for inferior à Selic (exemplo: 11,82% vs. 14,75%), o imóvel trouxe um retorno menor do que uma aplicação conservadora de renda fixa no mesmo período.
Entretanto, vale lembrar que investimentos clássicos de renda fixa, como CDBs, costumam apresentar rentabilidade ligeiramente inferior à taxa Selic bruta, além de sofrerem desconto do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), cujo percentual depende do tempo de aplicação.
Isso faz com que o retorno líquido ao investidor seja menor do que a taxa bruta da Selic.
Se a TIR anual fosse igual ou superior à Selic bruta, o investimento imobiliário se destaca como mais competitivo, especialmente quando considerados ganhos com valorização, experiência de propriedade e diversificação de patrimônio.
Reflexão para o Investidor
- Esforço e risco: Investir em imóveis exige dedicação com gestão, atenção à vacância, manutenção e burocracia. Em contrapartida, aplicações em renda fixa costumam ser práticas, seguras e demandam pouco acompanhamento.
- Liquidez: Imóveis, por natureza, têm liquidez baixa, ou seja, podem demorar para serem vendidos ou convertidos em dinheiro. Já aplicações atreladas à Selic podem ser resgatadas rapidamente (aplicações com liquidez diária), oferecendo flexibilidade ao investidor.
- Perfil do investidor: Se o objetivo é segurança, praticidade e liquidez, a renda fixa tende a ser mais interessante. Por outro lado, quem busca diversificação, patrimônio físico e está disposto a enfrentar os desafios do mercado imobiliário pode justificar a escolha pelo imóvel.
- Diversificação e proteção: Mesmo que a TIR fique abaixo da Selic, o imóvel pode assumir papel estratégico na diversificação de carteira ou proteção patrimonial, especialmente para quem valoriza estabilidade e patrimônio tangível.
Resumo
Comparar a TIR com a Selic é fundamental para entender se o investimento foi realmente vantajoso.
No caso da Ana, como a TIR ficou abaixo da Selic de 14,75% ao ano (taxa fictícia para aquele período), o retorno do imóvel não superou a renda fixa conservadora, mesmo se considerarmos a incidência de Impostos.
“Avalie sempre, compare e escolha o que faz mais sentido para seus objetivos.”
Isso não significa que o investimento no imóvel foi ruim, mas indica que, para buscar maior rentabilidade, talvez fosse mais interessante optar por aplicações financeiras superiores à TIR de 11,82% daquele período.
Essa análise reforça a importância de sempre comparar o retorno do imóvel com as alternativas do mercado, levando em conta o cenário econômico atual e, principalmente, o perfil e os objetivos de cada investidor.
Escolher com consciência é o que faz toda a diferença no sucesso financeiro a longo prazo.
Conclusão
Calcular a TIR de um investimento imobiliário é muito mais do que uma tarefa matemática: é uma forma de enxergar, de maneira clara e objetiva, se o seu dinheiro está realmente trabalhando a seu favor.
Ao transformar cada etapa da jornada do investidor em números e datas, você ganha clareza para comparar oportunidades, corrigir rotas e tomar decisões mais seguras.
A TIR é o farol que ilumina o caminho de quem busca rentabilidade real, considerando todos os detalhes, dos custos invisíveis aos ganhos futuros.
Incorporar esse cálculo à sua rotina de análise é o passo que separa o investidor casual daquele que constrói um patrimônio sólido e bem planejado.
Não deixe a rentabilidade do seu imóvel no escuro: use a TIR e invista com confiança!
