Segurança no imóvel alugado: até onde vai a responsabilidade do locador?

4 de agosto, 2025 AlugarBem

Segurança urbana em alerta e o impacto nos contratos de locação

Nos últimos anos, a segurança se tornou um dos principais critérios na escolha de um imóvel para alugar.

O que antes era apenas um diferencial, hoje é quase uma exigência, especialmente em centros urbanos onde a sensação de vulnerabilidade cresceu significativamente.

Situações como tentativas de arrombamento, furtos ou até simples relatos de vizinhança insegura têm levado inquilinos a pedir medidas extras de proteção ao proprietário.

Mas até onde vai essa responsabilidade?

Será que cabe ao locador arcar com custos de concertina, cerca-elétrica, alarme, câmeras e fechaduras mais reforçados?

Ou esse tipo de investimento deve ser feito por quem mora no imóvel?

Essa é uma dúvida recorrente e que merece ser esclarecida com clareza e bom senso.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre segurança

A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece que o locador deve entregar o imóvel em condições adequadas de uso e segurança.

Isso significa que portas, janelas, fechaduras e demais estruturas precisam oferecer o mínimo de proteção compatível com o uso residencial ou comercial.

Por outro lado, a segurança da região onde o imóvel está localizado não é responsabilidade do proprietário, mas sim do Poder Público.

A legislação não obriga o locador a responder por mudanças no entorno, como aumento da criminalidade ou ausência de policiamento.

Outro ponto essencial é entender a natureza das benfeitorias:

Necessárias: imprescindíveis para conservação do imóvel (ex.: conserto de telhado);
Úteis: aumentam a funcionalidade, como portões automáticos ou grades;
Voluptuárias: meramente estéticas ou por comodidade.

Melhorias relacionadas à segurança, como instalação de trincos, fechadura tetra, câmeras e alarmes, são geralmente classificadas como benfeitorias úteis.

Elas não são obrigatórias ao locador, a menos que o imóvel tenha sido entregue com falhas estruturais graves que comprometam sua segurança mínima.

Casos práticos: quando agir e quando recusar

É natural que o locatário se preocupe com sua segurança.

Porém, nem todo pedido precisa, ou deve ser atendido.

O equilíbrio está em avaliar o contexto e a razoabilidade da solicitação.

Abaixo, algumas situações comuns:

Quando o locador deve agir

O imóvel possui fechadura danificada ou tranca ineficiente;
Há portões quebrados ou muros baixos que facilitam invasões;
Existe algum histórico de ocorrências no próprio imóvel (ex.: arrombamentos anteriores).

Nesses casos, é sensato, e juridicamente prudente tomar providências, inclusive para evitar futuros questionamentos judiciais por negligência.

Quando o pedido pode ser recusado

A região se tornou mais perigosa, mas o imóvel continua estruturado e funcional;
O inquilino deseja instalar câmeras externas ou alarmes sofisticados, sem apresentar justificativas concretas;
Há apenas uma percepção subjetiva de insegurança, sem indícios reais ou boletins de ocorrência.

Nessas hipóteses, o locador pode negar o pedido com gentileza, explicando que se trata de uma medida adicional opcional, que pode ser realizada pela própria inquilina, caso deseje.

Como formalizar melhorias feitas pelo inquilino

Se o inquilino quiser instalar por conta própria itens como alarme, concertina ou câmeras, é fundamental que:

Peça autorização prévia por escrito;
Fique responsável pelos custos e manutenção;
Se comprometa a remover ou deixar os itens no imóvel, conforme acordo prévio, ao final da locação.

Uma autorização simples por e-mail ou mensagem com registro já é suficiente, desde que haja clareza sobre as condições e responsabilidade.

Boas práticas para uma convivência harmoniosa

A boa convivência entre locador e inquilino depende, acima de tudo, de uma comunicação clara, empatia e bom senso.

Cultivar um diálogo aberto desde o início da locação contribui para estabelecer um ambiente de confiança mútua e cooperação, elementos essenciais para evitar conflitos e mal-entendidos.

Nem sempre será possível atender todas as solicitações do inquilino, seja por limitações financeiras, estruturais ou até mesmo contratuais.

No entanto, demonstrar disposição para ouvir com atenção, explicar os motivos de uma eventual negativa com transparência, e sempre que viável oferecer alternativas, pode transformar uma situação potencialmente delicada em uma oportunidade de fortalecer a relação.

Além disso, registrar acordos por escrito, manter os canais de contato abertos e tratar os assuntos com cordialidade são práticas simples que fazem grande diferença no dia a dia da locação.

Quando ambas as partes se posicionam com respeito e abertura ao diálogo, a locação deixa de ser apenas um contrato, e passa a ser uma parceria duradoura e positiva para todos os envolvidos.

“A boa convivência entre locador e inquilino começa pelo respeito mútuo e pela clareza nos deveres de cada um.”
Princípios da Lei do Inquilinato

Ofereça soluções proporcionais

Um bom exemplo é a instalação de uma fechadura tetra, que representa um alto impacto na segurança percebida.

Também é possível autorizar o inquilino a instalar trincos ou travas adicionais, que são itens de baixo custo e fácil instalação, desde que não comprometam a estrutura do imóvel.

Valorize o imóvel com medidas simples

Melhorias que aumentam a segurança básica agregam valor ao imóvel e o tornam mais atrativo para futuras locações.

Isso inclui:

Troca de fechaduras antigas;
Reforço em portões;
Instalação de interfone ou olho mágico.

Além disso, ao mostrar disponibilidade para conversar, o proprietário transmite cuidado e profissionalismo, fortalecendo a relação com o locatário.

Rescisão por insegurança: é justificável?

A insegurança do bairro não é, por si só, motivo legal para o inquilino rescindir o contrato sem pagamento de multa.

O contrato de locação segue válido, e suas cláusulas devem ser cumpridas, inclusive quanto à permanência mínima e à penalidade por saída antecipada.

Contudo, o locador pode, por liberalidade, abrir mão parcial ou total da multa, caso entenda que a situação compromete o bem-estar do locatário ou deseje evitar desgastes maiores.

Se a insegurança for extrema, documentada por boletins de ocorrência e com riscos diretos ao imóvel, pode-se considerar uma reavaliação mais flexível, sempre embasada em documentos e boa-fé entre as partes.