Riscos ao investir em imóveis HIS e HMP

A ideia de investir em imóveis com alto potencial de retorno, como kitnets e studios em regiões urbanas, parece irresistível para quem busca renda passiva.

Entretanto, quando esses empreendimentos são enquadrados em categorias como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), a situação muda de figura.

Muitos investidores têm descoberto, tarde demais, que há restrições legais severas quanto à destinação desses imóveis.

O que parecia um negócio promissor pode se transformar em um passivo jurídico e financeiro.

O que são imóveis HIS e HMP?

Imóveis classificados como HIS e HMP fazem parte de programas de política habitacional urbana.

Eles têm como objetivo proporcionar moradia digna a famílias de baixa e média renda.

Para isso, recebem incentivos como isenções fiscais, flexibilização de exigências urbanísticas e aprovações mais rápidas pelos órgãos competentes.

Contudo, essa concessão vem acompanhada de contrapartidas.

A principal delas é o compromisso de que esses imóveis cumpram sua finalidade social, sendo utilizados para moradia permanente de famílias enquadradas nos critérios de renda estabelecidos.

O desvio de finalidade e seus riscos

Algumas construtoras, incorporadoras e investidores passaram a explorar brechas legais para transformar essas unidades em ativos comerciais.

Kitnets e studios enquadrados como HIS ou HMP são vendidos ou alugados em esquemas de locação por temporada, revendas especulativas ou até mesmo como “moradia com serviços”.

Essa prática é chamada de desvio de finalidade.

As consequências jurídicas podem ser graves:

• Ações civis públicas ajuizadas pelo Ministério Público;
• Perda de incentivos fiscais e urbanísticos;
• Multas;
• Aumento de IPTU;
• Desclassificação do empreendimento;
• Responsabilização de incorporadoras, síndicos e moradores;
• Prejuízos para o comprador de boa-fé.

A visão do Ministério Público e da Justiça

A jurisprudência tem sido firme ao reconhecer o desvio de finalidade como violador do princípio da função social da propriedade.

O Ministério Público tem ajuizado ações não apenas contra pessoas jurídicas, mas contra condomínios inteiros, inclusive requerendo a regularização urbanística dos empreendimentos ou sua reclassificação legal.

“A moradia não pode ser tratada como mercadoria comum“, como bem destaca um artigo publicado no portal JusBrasil, que analisa os riscos jurídicos desse tipo de operação.

O texto enfatiza que, ao conceder incentivos, o poder público firma um pacto jurídico e ético com a sociedade, e esse pacto deve ser respeitado.

Investidores autônomos também precisam ter cautela

Mesmo quando a iniciativa parte de um investidor autônomo, que adquire um terreno e constrói por conta própria unidades enquadradas como HIS ou HMP, ainda assim há regras a serem seguidas.

Esses empreendimentos, mesmo financiados de forma privada, estão sujeitos às normas urbanísticas municipais.

Para evitar problemas:

• A destinação das unidades deve ser exclusivamente residencial;
• Os valores de locação devem respeitar o teto previsto na legislação local;
• Não é permitida a oferta de serviços agregados que transformem o imóvel em um modelo comercial híbrido (ex: aluguel com serviços de hotelaria ou pacote de serviços);
• A Lei do Inquilinato deve ser respeitada como base legal para os contratos de locação.

Quais são os tetos para locação e venda?

Cada município pode estabelecer seus parâmetros conforme sua legislação urbanística e o plano diretor.

No caso da cidade de São Paulo, por exemplo, os valores de locação e venda para unidades HIS-2 e HMP devem respeitar os limites estabelecidos em decreto, conforme a renda familiar que podem atender:

Obs.: Os valores acima são aproximados e podem variar conforme o plano local de habitação.

O papel da transparência no mercado imobiliário

A omissão de informações por parte de incorporadoras ou corretores pode ser considerada falha na prestação de serviço, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

A solidez de um investimento está na informação. O verdadeiro estrategista vence quando antecipa os riscos e transforma conhecimento em decisão.

Há casos em que contratos foram rescindidos judicialmente com devolução integral dos valores pagos, além de indenizações por danos materiais e morais.

Conclusão

O mercado imobiliário popular pode, sim, oferecer boas oportunidades de investimento.

Contudo, a segurança jurídica e o cumprimento da legislação são essenciais para evitar prejuízos.

Investir em imóveis HIS ou HMP exige muito mais que capital.

Requer conhecimento, responsabilidade social e respeito ao princípio da função social da propriedade.

Antes de fechar qualquer negócio, investigue as condições urbanísticas do imóvel, consulte especialistas e, sobretudo, certifique-se de que a finalidade daquele bem está em conformidade com a legislação.

A transparência, neste caso, não é apenas uma virtude, é uma exigência legal.